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(1)通过查你的银行账户搞明白:你现在有多少现金,首付可以付多少

(2)通过你目前每月银行statment搞明白:你每月收入多少钱,花费多少钱,你可以承受每个月还多少贷款

(3)通过和你的agent讨论,或者贷款计算器(比如:https://www.chase.com/personal/mortgage/calculators-resources?SourceCode=ES356N&jp_cmp=hf/Calculator+Terms_Non+Brand_Exact_MTG_SEM_US_NA_Standard_NA/sea/p74401161134/Calculator+-+General&gclid=Cj0KCQiAutyfBhCMARIsAMgcRJQlJJ52J7oYhuJ2lvyIQDqCsB5HqOU7AR7QuB0b-uHbLhwcD2J4y3caAhGsEALw_wcB&gclsrc=aw.ds )搞明白你的贷款上限是多少、每个月可以承受的还贷金额是多少。

通过以上问题得到的结论是:我应该看什么价位的房子。比如,我应该看价格在100万 - 105万的房子

(1)房源信息的来源

来自网站

常用的搜房网站有Redfin、Zillow、Realtor和Trulia。美国的房源信息比较公开透明,你可以在搜房网站上轻松的查到房子的价格、照片、建造年份、对应学校的分数、每个月房子的支出等一系列问题

来自agent

agent手里可能有一些满足你需求的off market的房源,这些房子在网上查不到


(2)更倾向于新建房还是二手房

价格
面积(single)

日常花费

新房
同一地段价格较高
一般后院面积较小

维护费低,10年内不会有太多维修费用;比较节能,在用电、用气、用水方面,相对便宜

旧房
同一地段价格较低
后院面积大

维护费高;水电气的花费较大


(3)更倾向于什么房型,是condo,townhouse还是single

价格&物业费
增值速度
日常打理
私密性

活动空间

condo
同一地段价格最低

物业费:不同小区价格不同,比如在湾区少则200/月,多则500+/每月
最慢
几乎不用为房子额外操心。屋外的固定设备坏了都有物业管理人员来维修
最差,可能和上/下楼邻居相互影响

最小

townhouse
同一地段价格居中

物业费:比condo低,如果是freehold则没有物业费
居中,如果是freehold的town- house,增值速度和house差不多
不用自己除草,屋顶漏了外墙坏了要换窗户了也不用自己另外出钱
居中,毕竟有至少一面墙和邻居共用

居中

single
同一地段价格最高

物业费:无或很少
最快
屋里屋外全靠自己。不管是屋漏了窗破了水管裂了,统统得自己想办法解决。前院后院剪树枝、除草也要自己解决。
最好

最大,有院子


(4)更看中房子的什么特质:

①学区:对学区的考量主要基于你是否有孩子或者将要有孩子。如果孩子可以上好学区的公校而不需要选择上私校,那每月将会省下一大笔开支。另外,学区房升值快且在市场上很抢手,这样日后想卖房的话更好卖。当然,学区房的价格要高于非学区房,如果还没有要孩子的打算或者想让孩子上私立学校,就不需要考虑学区的问题了。

②社区:考察社区是否安全、附近有没有shelter、生活是否便利、周边环境怎么样

③交通:考虑上班是否方便,接送孩子上学是否方便。尤其是上下班的高峰期,上下班需要多长时间,接送孩子需要多长时间。


通过以上问题得到的结论是:

我的看房目标区域是哪里/哪些。

比如,我的目标区域是位于邮编XXXXX的价值在100万 - 105万的5年新condo;我的目标是位于邮编XXXXX的价值200万以内的学区8分以上的single family house。另外,建议你确定看房区域后,就经常去这片/这些区域开车转一转。最好一天的不同时间段都看一看。这样,你会对这片区域的治安、人流、噪音有更全面的认知。


正在市面上卖的房子都有open house,供买家去实地看房。关于open house的具体日期和时间,搜房网站(比如zillow)上都会清楚的写出来,一般的open house都是在周末。另外,即使在非open house的时间,buyer agent也可以打开open house的门锁带你去看房。


接下来,我们再来聊聊具体看房的时候,有哪些关键点要注意。要明确一点哈,并不是说有问题这房子就不能买。作为买家首先要可能多的发现问题,然后要看这个问题能不能接受,以及是否能解决。


(1)房子本身

① 基本信息

- built year - 有没有street parking

- 车库里有几个停车位。如果是两个或两个以上停车位,那是side-by-side的车位,还是前后的车位。side-by-side的车位更好用

- 有没有HOA,HOA是多少。HOA都有哪些限制(比如屋主的哪些改动需要向HOA申请,养宠物有限制吗,将来如果要出租房子有什么限制吗)


② 房子的内部

格局是否实用

floor plan

看房子的朝向,了解不同时间段哪些房间阳关充足

层数以及有没有地下室

房屋的面积

有没有自带空调

否自带冰箱、洗衣机、烘干机

各种设施的年纪和维护记录

室内设备

窗户隔音好不好

同时打开屋内多个水龙头看水流量,如果水流量小的话,可能是出水口管道设计有问题,不能同时供很多人使用(不排除新建小区故意把水流量做小)

查看地板有没有松动,有的话可能是以前淹过,或者有mold

了解地板是什么材质,实木,laminate,还是engieering wood

材质

了解厨房的CounterTop是什么材质的。最好是Limestone/Quartz/Marble材料,Vinyl做的CounterTop质量较差且容易损坏而且年代久了褪色

了解地毯/地板的质量。好坏地毯的差价在十倍以上,好质量的地毯踩上去很舒服且好清洗

了解油漆是否含铅。美国在1978年开始杜绝在房屋中使用含铅油漆和铅管作为水管,如果这个房子是1978之前建的,要确认是否含铅。铅对孕妇和儿童身体健康有很大影响,如果含铅在入住前一定要除铅。

能耗

- 问问卖家能不能给几份水电气费账单,这个主要看房子是否EnergyEfficient
- 问电线的线规(gauge数),判断能够承受多大的电流。如果能承受的电流太小,可能经常遇到跳闸的情况
虫蛀

看房子是否有白蚁或者蟑螂的问题

其它

- 注意是否有一些要维修的地方被家具挡住了
- 有哪些地方是你觉得需要装修的地方,了解大概需要的费用(关于大概花费可以问agnet,也可以参考homeadvisor.com 、home.costhelper.com)
- 房子的保温和隔热好不好


③ 房子的外部


Single要了解屋顶还有排水管(roofandgutter)是什么时候换的,通常屋顶15、20年一换且花费上万。如果到了快要换的年限,可以用来跟卖家Negotiate房价院子里是否有需要装修的地方,如果有,了解大概需要的费用(关于大概花费可以问ageny,也可以参考homeadvisor.com 、home.costhelper.com)土距离房子外墙的垂直距离是否至少高20cm,如果少于20cm房子会有湿气院子里的树是否离房子太近,太近的话树根会顶到地基,之后可能需要砍掉



④ 房子在这个整个小区的位置


deadend一般比较安静


⑤ 其它

房子买卖情况

- 如果房子在市场上已经很久了还没有卖掉,那要打听一下没有卖出去的原因
- 了解房子的购买记录,是否是上一任屋主刚买不久又在短期卖掉。如果是,那要打听一下短期内又卖的原因
房子特殊的类型

- 了解这个房子是不是法拍房(foreclosed home)。法拍房是指房主未能支付房贷后被银行扣押的房产。法拍房可能比市场价低很多,但新的房主有可能要对以前的债务负责以及赶走还在里面居住的前屋主。因此,购买时要格外小心。
- 了解这个房子是不是老兵房(Mid-Century Modern Eichler style homes)。老兵房是为了安置二战期间的老兵修建房房屋,这种房子通常是在短时间内用相对简单的材料搭建的。

优点:采光好 、屋顶高 、 维护成本低 、地基坚固

缺点:没有阁楼,因此保温隔热性能差、空调管线不太好安装、下水管线不太好维修

是否有官司

- condo要了解是否在打官司,在打官司的房子不好申请贷款,也有可能HOA费升高
是否有租客

- 了解这个房子现在有没有租客。比如,在这个房子卖掉的时候租客的租赁合同还有九个月到期,那租客是有权利在未来的9个月继续住在这个房子里的,只不过是把租金付给新屋主。因此,如果你买了自住房并且没有出租的打算,看房的时候就要了解清楚这个房子里现在有没有租客。
房子的地权

- 了解这个房子是否拥有地权。没有地权属于特殊的case,比如,如果这个房子在印第安人保留区,则屋主拥有房子但不拥有地权。


(2)社区有关

建议你在不同的天以及不同的时间段都来社区里面转一转,这样能够对这个社区有更全面和客观的认识。你可以通过以下几点来了解这个社区:

社区往来人群

最好在小区走走,同邻居们聊聊,了解这里生活的细节和注意事项
社区内设施

了解社区内是否有游泳池、活动中心的设施。一般有游泳池的社区HOA会略高
社区环境

房子是否附近有不稳定社区 、是否在富人区、是否有流浪汉
社区周边的配套设施

比如附近是否有超市、饭店、医院

另外,你也可以通过网上的资源了解这个社区,比如google review、yelp、nextdoor。你也可以通过这个网站:https://www.crimemapping.com/  查看周边的犯罪记录


(3)地区有关

自然灾害

是否在flood zone、地震带

房子是否在最下坡的位置,这个位置下大雨容易被淹

周边环境

避免离垃圾场或者回收站近的房子,因为会有很重的垃圾味

避免靠近机场(查下飞机航线路线图)、火车轨道、消防局、警察局的房子,因为会有很大噪音  

周边房屋

了解这一地区是否有或者要建homeless shelter。对于介意的买家,就要避免这样的地区。

了解这一地区是否有或者要建 affordable housing。对于介意的买家,就要避免这样的地区。