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当你成了屋主,将来也许会考虑把房子租出去,或者把现在的房子卖掉再换一套房子。下面咱们聊聊当房东、换房需要注意的事情。

(1)房东在一般情况下是不可以进入租出去的房子的,如果房东因修理房屋等事由而需要进入房子就必须提前通知租客(通常需要提前24小时)。房东如果没有这样做,租客可以向法庭控告房东擅闯民宅。

(2)当租客违约时,房东应通过合法的方法来驱逐租客,不应私自进入租客的房间,不应更换锁以阻止租客进出,不应搬动租客的私人物品。

(3)租房广告/要求上不能写带有歧视性话语的句子,例如:只要女生,60岁以下,不要残疾人等。

(4)房地产法属于州法,因此美国每个州在租房的具体问题上都可能有不同的规定。


  你可以通过以下两种方式把房子租出去:

(1)委托给房地产公司,他们负责把你的房子挂在系统里面,帮你出租并且签合约。这种方法的优点是比较省心、正规。缺点是需要交服务费,一般是一个月的房租,


(2)自己找租客。比如在Zumper、Zillow、Rent.com、Trulia、Realtor.com 这些网站发布你的租房信息。如果是自己拟租房合同,要注意包含以下几点:

①租金和出租时限是多少?

②水电气费这些Utility是否包含在租金中?如果由租客来支付Utility,那租客在签订出租合同入住后房东要注意查看 Utility 的名字是否已经及时更换到租客的名下。可以打电话询问 Utility 公司,如果还没有,房东得尽快催促租客办理,否则这个期间发生的水、电、气费就是房东承担了。

③退租必须提前多长时间通知房东?

④是否可以养宠物?

⑤是否可以吸烟?

⑥房屋需要修理维护时谁来做?

⑦房屋破损需要谁来赔偿?怎么赔?

⑧要求租客购买租户保险(Renters Insurance )

⑨注明入住的成人有几位以及姓名

⑩约定违约责任以及什么情况下可以解除合同。比如在出租合同中约定,每个月的第1天是收租日,逾期3天 (也就是第4天开始)就要收取延期支付费XX美金,逾期7天,房东就可以选择中止合同,要求租客搬离


(1)看租客银行存款,最好有高于六个月房租的存款

(2)看租客的雇主以及薪水

(3)要求前房东推荐信,以打电话了解一下申请人情况,了解租客日常工作生活情况和是否准时交房租。

(4)做租客背景调查(tenant background check),主要包括了信用调查和犯罪记录调查(需要租客的社会安全号码SSN和签名授权),做租客背景调查的钱可以让租客出,一般几十美金。最常用的查租客信用网站:https://www.mysmartmove.com/

(5)尽量避免男女朋友租客。因为他们很多都是合付租金,如果分手或者其中一个失业,就很可能出现提前退租或者不交租金的情况。

(6)最好不考虑拿政府失业金的租客。他们因为有失业金就懒得去找工作,一旦失业金停了,就很可能变成老赖。


(1)税务的问题 。成为房东就会收到租金,自然牵扯到报税的问题。只有出租的利润是需要交税的,也就是说:收到的租金 - 费用(比如房屋贷款利息、屋主维修出租房的花费、折旧回抵、管理费、保险)= 房东租房的纯收入,房东租房的纯收入需要交税

(2)如是是贷款买房,要检查一下你的房贷公司对租房的规定。比如,如果你买房时申请了FHA贷款,它是要求至少要自住一年以上才能出租。另外,如果你当时买房就是用来做出租的,那么必须把出租的相关信息通知贷款公司

(3)开设出租房的独立账户。不建议把你个人的账户和出租房的账户混淆在一起。最好可以开设一个独立的账户,专门用于房屋出租有关事务。比如:租金、押金、物业费、房屋管理费等。

(4)房东要有足够的现金应对这个出租房至少半年的花费。房东可能遇到不交房租又赶不走的租客,所以房东需要支付房贷、这个房子产生的各种账单,以及各种维修费用。如果东西坏房东不维修,租客又因此受伤,需要房东负责人。


(1)租客在房间内受伤。如果租客在出租屋内受伤,房东可能要负责。房东必须保证出租的房产是符合安全标准并且维修良好的(这是法律规定)。如果房客因为房东的疏忽导致受伤(比如,房东疏忽而导致的损坏、泄露,或已将房屋问题告知房东,但房东没有来修等),房客有权向房东提起人身伤害诉讼和索赔。因此,作为房东房东需要购买landlord insurance,来cover可能会出现的房客在房子内受伤,房子的维修,房东的屋内财产。


(2)房客可能会带朋友长期住在出租房里。因此要在合同中写明入住的成人有几位以及姓名,如果租客违反合同,可以房东通过法律手段保护自己的利益。


(3)房客可能会不交房租。根据美国法律,如果房客拖延房租不交,房东不可以立即将其赶走。房东要先给房客开个三天的通告,提醒他们交房租。如果这三天过后房客仍然没有交房租,房东这时可以启动驱赶房客的法律程序。但是,这个程序里包括一个细节,就是这些房客还可以在这个家里延长居住三个月,这是受法律保护的期限,理论上是给房客时间让他们另寻住处。但是有了这样的法律保护,会出现房客不交房租却能住上半年的现象。


(4)房客可能合约到期还不肯搬走。如果租约已经到期了可是本来的租客就是不肯搬走,这时房东有权通过法院程序驱逐房客。但是,在法院未作判决前,房东一般都不能通过擅自换锁、把房客锁在门外、把房客的个人物品丢出门外、擅自断水断电或者断暖气等方式驱逐房客。如果有以上情况发生,房客还可以起诉房东。如果房东已获得法院的驱逐令,房东有权联系相关执法部门驱逐房客。在这种情况下,如果房客还不肯搬走,警察还有可能以“非法占有他人财产”为由逮捕房客。


自己管理出租房屋必然需要花一些时间和心思,比如房子的水管堵了,租客会找你,灯泡坏了也会找你报销换灯泡的钱。对于没有时间或者在异地的房东,可以选择出租房托管。托管机构一般会收取房租的8%至10%做为服务费。托管公司提供的服务包括挂牌出租房屋,筛选租房申请人,处理房产预约参观,筛选租客,收取租金,并处理所有维护请求。如果租户没有付款,通常是托管公司的工作就是提起驱逐并与美国房地产律师合作收回租金。房东可以根据自己的情况选择需要托管公司提供哪些服务。


在这个房子住了几年后,你可能会因为种种原因想换一套房子住,比如想换一套学区更好的房子、想换一套面积更大的房子。那就会有以下几种情况:

(1)卖房过程中,会产生哪些花费。卖房子会有一笔花费,比如中介费 、房产交易税、卖方过户公证费、屋主产权保险费等,大概需要房价的10%。这些花费需要从你买下套房房子的可用资金中扣除。

(2)卖旧房买新房的gap怎么办。因为手里的现金不够,你需要先卖了房才有钱买新房,那么就很可能面临未来要搬两次家的麻烦。为了避免这样的麻烦,可以咨询是否当地房地产公司可以做直接换房的业务(比如在湾区可以找Flyhomes,他们会用all cash帮你买新房,等你搬进新房再帮你把旧房卖掉)

(3)卖掉房子的钱怎么交税。出售房子需要交资本增值税(Capital gain tax ),但如果被出售的是自住房,且业主在近五年内于该住宅居住至少两年以上,卖房利润个人低于25 万美元,夫妻低于50 万美元部分无需交纳资本增值税。


(1)搞清楚你的哪套房子是自住房,哪套房子是投资房。从税法上说,如果纳税人同时拥有两套住宅,他居住时间相对较长的那套住宅为首要住宅即自住房。另一个产生收入(比如出租)的房子被认定为投资型房产。

(2)能拿到什么贷款。

            咱们看看投资房和自住房拿贷款的对比:

贷款利率
投资房(Investment property) >自住房(Primary residence)

投资房的贷款利率比自住房高约0.50% - 0.75%

首付比例
投资房(Investment property) >自住房(Primary residence)

自住房首付20%就可以拿到好利率,投资房需要首付25%才能拿到好利率


因此,你一定希望你买的新房是按照自住房来申请贷款,这就需要银行来审核:

a.你是否已经在目前的房子里住满一年。因为你买第一套房子的时候是办理自住房贷款,一般银行都会要求你在里面住满一年。一年以后搬走租出去,银行就不管了。

b.你买新房的动机是什么。买新房如果想用primary residence(自住房)来做贷款,需要lender审核买新房的动机,比如备要小孩需要多一个房间、养宠物要有一个大院子、学区需要好一些、工资涨了想住更好的upgrades、离 工作单位更近了,没有任何原因就买现在房子旁边同大小的房子很难说服银行给你做primary residence贷款。

(3)房子出租要注意什么。这一点参考前面刚讨论过的关于当房东的问题。


(1)我该怎么定义手上这两套房:

a.通俗的说,你主要居住的是你的primary residence,偶尔居住的是你的second home

b.贷款角度,你的新房能申请到investment property loan、second home loan、还是primary residence loan,这就需要lender审查了,和两套房子的距离、买房的动机等因素有关系。贷款利率:Investment Property  >Second Home >primary residence。

c.税法的角度,你在一年内住的时间更长的房子是primary residence;住的相对时间短的房子如果一年内出租小于180天并且自己住过,那就可以算second home,否则属于investment property。

如果出租一年内少于14天,不需要报税。

(2)注意有没有房产空置税。你打算每年在旧房子里住多久,注意住的时间少了会不会产生空置税。空置税我们在第七个大问题下的第二个小问题‘屋主还要定期的按时缴纳一系列费用’中讨论过,虽然目前美国大部分地方都不收空置税,但是你要关注政策可能会变。