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如果是condo/Townhouse,屋外会有HOA定期负责打理,自己只需要注意屋内的维护,如果是single family house,那屋里屋外都要自己操心啦。


坏了才处理

不坏也要保养

烟雾报警器定期更换电池

如果发现水龙头的水变小了,及时更换faucet filter

屋内
定期检查门窗的密封性。如果发现空隙,就需要及时封起来,不但可以避免下雨刮风惨水,还可以保证冬暖夏凉,省下一点空调暖气费。homedepot可以买到密封条,安装方法在Youtube上可以搜到

热水器排水

热水器水箱里,除了混杂水中的天然矿物质外,还会沉积很多污垢。一般一年排一次水即可,但对于“硬水“地区可能还需要一年多次,保证水箱的清洁和使用安全。

如果自己动手排水,可以参照以下网站:https://www.diynetwork.com/how-to/skills-and-know-how/plumbing/how-to-drain-a-water-heater。也可以直接雇专业人士。

定期检查浴缸,洗手台,马桶或者是厨房附近的防水条,是否有老化或者脱离的迹象,如果有需要重新打上防水胶

制冷和供暖设备:定期检查供暖设备比如烧暖气的燃气炉(如有),清洗沉淀物确保设备运行良好以及排放废弃烟雾的管道通畅。用空调的房子定期更换Air Filter,至少一年一次

屋外
检查walkway和driveway是否有裂痕。雨水和冰雪会对房屋周围的walkway和driveway造成损伤,如果不及时修补会逐渐扩大,可能会导致地基漏水。修补水泥地面裂缝,通常是用膨胀水泥(hydraulic cement)。膨胀水泥有遇水膨胀的特性,填补入裂缝后会膨胀填满裂缝中的空隙,从而达到修补的目的。

房屋外墙:定期清洗房屋外墙,防止滋长霉菌。特别是阳光照射少的阴凉面,雨水带来的潮气会滋生一些霉菌和苔藓,时间长了以后会对房子造成损伤。

定期修剪树枝。如果院子里有树,需要定期修剪,避免树枝顶到房子以及落叶掉到邻居家

屋顶:定期清洗屋顶以及排水管道里面的落叶灰尘,并且检查是否有漏水情况,防止在雨季对房屋内部造成更大的损失。

定期修建草坪。如果院子里有草坪,要定期修剪、浇水、施肥、除草

烘干机通风管道:定期清理烘干机的通风管道,不但保证衣物的干净,更重要的是避免火灾隐患。

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地产税(property tax)
房屋保险(Homeowners insurance)
HOA费

空置税(vacancy taxes)

谁需要交
都需要交。只要你买了房子,不论是single family还是townhouse、condo,都需要交

如果是贷款买房,那必须买房屋保险,否则贷款拿不下来;

如果是全款买房,则房屋保险不是必须的。

single 和 townhouse要买的是HO-3保险,condo要买的是HO-6保险

有HOA的房子都需要交HOA费。Condo和townhouse都要交HOA费,少数的single也有HOA费

首先美国目前大部分城市都没有空置税。

有空置税的主要城市有:加州的Oakland, Washington, D.C.。San Francisco 会从2024年开始收空置税。不同地方对’空置‘的定义也不一样,例如,加州的Oakland规定如果一个calendar year内房子使用少于50天,则认为是空置。而在华盛顿,空置房的界定并不取决于闲置时间的长短。根据规定,业主可自行将一处房产登记为“空置”状态,也可由消费者和监管事务部进行认定

什么时候交
每个州不一样。加州是一年付两次,一次4月10日due,一次12月10日due。要交地产税前都会收到信,按照信上的说明,在due day前交

第一次交房屋保险是closing阶段,需要预交房屋保险。之后一般一年交一次,due day前保险公司会寄信或者发邮件提醒要续费,如果可以设置auto-pay,尽量设置,以防忘了按时付款。当然也可以换你的房屋保险公司。

一个月交一次,建议设置auto-pay

一般都会寄信通知什么时候交

怎么交
你收到的通知交property tax的信上会详细说明怎样交地产税,一般可以通过echeck或者打电话的方式付款

一般打电话交,或者在网站上交都可以

在你刚成为屋主时候,HOA会寄信给你,说明怎么交HOA费

一般都会寄信通知如何交

交多少钱
这个和房子的价值和你所在的州有关。美国通常为1-3%,加州差不多在1.2-2.0%之间。我们按照房产税1.2%计算,也就是说如果你的房子价值是100万,那么今年要交1.2万的房产税。在加州,房产税会根据通货膨胀率每年上涨。

这个和房子的价值,年代,房子的condition都有关系,你可以在网上搜 home insurance quote,然后找到根据自己房子的情况,quote出房屋保险的费用

HOA费差别很大,少则几十美金,多则七八百美金

每个地方不一样。例如旧金山从2024年开始收$2,500 per unit per year, Oakland收$6,000per unit per year,Washington, D.C.收房子价值5%的空置税

Refinance 是按照新的利率新的贷款期限(term),重新贷款,贷款额为目前房屋贷款未还款的余额。Refinance后,房屋的未还款余额不变,贷款利率、还款年限都可能变。贷款利率是根据当时的市场利率来定,还款年限根据屋主当时的实际情况,可变可不变。例如:

0
贷款利率

贷款期限

已经还款时间

还需还款时间

还未还款的余额

目前
3.75%

30年

2年

28年

95万

Refinanc后(可能性一)
2.75%

30年

0年

30年

95万

Refinanc后(可能性二)
2.65%

15年

0年

15年

95万

遇到这些情况,就可以考虑Refinancing了:

(1)利率降低了。一般来说利率降低0.5%就是值得做refinance的。比如你当前的贷款利率是5.5%, 如果refinance之后可以做到5.0%甚至更低的利率,那就是值得做的。做完refinance最明显的变化就是每个月的还款金额变少了

(2)信用分数提高。比如你在买房的时候因为信用分数不高没有拿到好的贷款利率,现在你的信用分数提高了,贷款利率可以从5.5%降到4.5%。

(3)ARM(浮动利率)将要调整。比如你在买房的时候为了拿到更低的利率选择了5/1ARM的浮动利率。现在5年的固定利率期马上到了,眼看市场利率正在变高。你可以考虑Refinance,把你的贷款改为Fixed-rate Mortgage,省下一笔钱。

(4)需要大额开支。如果你现在需要一笔现金且此时你信用良好,可以通过Cash-out Refinance,直接拿到现金。比如,你前几年买了一套100万美金的房子,其中首付20万美元,贷款80万美元,已经还了5万,现在有75万美金的贷款余额。目前,这个房子的市场价值是120万美元, 最高贷款金额是房价的80%即96万美金, 扣掉75万的贷款余额,最多可以拿到21万的现金。


我们上面聊到refinance之后可以做到降低0.5%或者更多的利率,那就是值得做的。但是,refinance是有花费的,并且还款term都选30年的话,refinance后相当于又要从第一年开始还钱, 导致还款月数增加。下面,咱们来看看怎样判断refinance是否划算。


思路一:如果新利率新term的总还款金额 + refinance手续费 < 当前利率当前term总还款额 ,那么长远看就是省钱的,则值得做refinance;反之则不值得做refinance。例如:

0
不做refinance

做refinance

贷款利率
3.75%

2.75%

贷款
$1,000,000

$946,060

已还月数
36

0

已还金额
$53,940

0

目前欠款
$946,060

$946,060

refinance手续费
0

统计来说大约$5,000

总还款额
1,667,216(本金+利息)

1,449,334(本金+利息+之前已还的贷款+refinance手续费)

结论
新利率新term的总还款金额 + refinance手续费

< 当前利率当前term总还款额 ,值得做refinance

(用这个计算器得到的结果:https://www.investopedia.com/loan-amortization-calculator-5114098 )


思路二:当前月供 x 当前剩余还款月数 >新月供 x 新还款月数 +refinance手续费,  说明不做refinance比做refinance将来会花更多的钱,则值得做refinance;反之则不值得做refinance。例如:

0
不做refinance

做refinance

贷款利率
3.75%

2.75%

月供
$4,631

$3,862

已款月数
36

0

还需还款月数
324

360

refinance手续费
0

统计来说大约$5,000

未来还需还款额
$4,631*324 = $1,500,444

$3,862*360 =$1,390,320

结论
当前月供 x 当前剩余还款月数 >

新月供 x 新还款月数 +refinance手续费,值得做refinance

(用这个计算器得到的结果:https://www.investopedia.com/loan-amortization-calculator-5114098 )


思路三:可以利用网上现成的refinance计算器,比如:  https://www.quickenloans.com/calculator-refinance 。 输入一些基本信息,比如目前的每月月供是多少,贷款余额是多少等,就可以得到refinance都有哪些options以及你可以省多少钱。


另外,在实际办理refinance的过程中,你可能会遇到no points no fee的优惠条件,也就是说办理refinance时贷款人不但能拿到更低的利率还不需要花任何钱。如果遇到这种优惠,那就无脑做refinance吧。

  对于常规贷款(Conventional loan),也就是我们普遍使用的贷款,有的贷款公司要求你在贷款后等待6个月再重新贷款,有的贷款公司没有这种限制。
  联邦住宅管理局贷款(FHA loan),通常是低收入者或者信用积分不够的人使用,重新贷款有210天的等待期
  对于Cash out refinance,都要等购房过户后6个月等待期再做提现贷款

(1)找谁做


① 银行:比如Chase,Wells Fargo

② Mortgage Broker:可以理解为中介。银行或者投资机构委托Mortgage Broker找customer做贷款,他们本身并不借钱给你

③ Mortgage Banker:可以理解为中介。与Mortgage Broker不同的是,Mortgage Banker有能力借钱

④ 帮你买房的agent:联系你的agent,告诉他你想做refinance,agent会帮你联系Mortgage Broker/Mortgage Banker。有可能没等你联系agent,你的agent会提醒你可以做refinance了。


(2)做Refinance的流程


① 借款方要通过查看贷款人的信用分数了解他的资产和负债的情况,调查他能够负担多少的贷款,然后给出一个loan estimate和贷款利率。

② 签合同。这时可以锁定利率或者等利率低的时候再锁。Loan agent会把文件提交给underwriter。Underwriter负责审理贷款人的申请,查看所有文件是否真实

③ 再次审理所有文件是否正确。

④ closing。确认最后的cost disclosure,公证人(notary)会带来100多页的文件让贷款人签字。closing前都可以反悔,closing后有3天的期限,如果在三天内后悔,可以cancel本次Refinance。


注:Refinance比起买房,是一个很简单的过程。作为贷款人,你只要及时提供贷款机构需要的材料就可以了,比如paystub,bank statment,房屋保险,重新对房屋拍照等。