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恭喜你,卖家接受了你的offer。买卖双方在购房合同上签字(Ratified Offer)后,就进入到了买房的最后一个步骤:过户(Closing Period)。过户阶段通常要30天左右,过户过程涉及到卖方、贷款机构(Lender)、产权过户机构(Escrow)的多方合作。作为买家,你需要完成包括缴纳定金、办理贷款、房屋最终检查、过户签字等非常多的手续。到了过户阶段,并没有多少买家主观能动性的空间,简单来说就是人家让你干什么你就抓紧时间干。比如,通知你交钱那就及时往指定账户打钱;通知你签字,那就抓紧时间看材料,没有问题的话就签字然后再发给对方。这些事情顺利完成后,买家就成为房子的新主人了。下面我们来看看在过户阶段具体要做哪些事情,以及买家在整个买房过程中的花费。


过户的流程是这样的:

第1步- 交定金(Earnest Money)

定金一般是房款总额的3% – 5%,具体交多少是在你下offer时就说明的。定金需要打给Escrow公司,具体汇款方式Escrow公司会发邮件说明,关注Escrow的邮件并且及时打款就好


什么是Escrow?

一进入过户阶段,买家就会听到Escrow这个词。Escrow中文的意思是“第三方托管”,它是一个中立机构,在交易过程中买卖双方将资金及房产证明交由Escrow托管以保证条件满足后双方履行合约。

  所有与交易相关的文件、购房资金、具有法律效益的合同或协议、以及指导交易如何进行的说明,都交给Escrow,由Escrow在交易协议中注明。这一过程,称为开放代管 (Opening an Escrow)
  代管所有材料的人或机构被称为“Escrow Holder”或“Escrow Agent”(第三方托管代理)。Escrow Agent通常是房产经纪人推荐的。
  当Escrow Agent第三方托管代理人确定买卖双方签署了所有需要签的文件,房产证件检查完毕,则结束托管(Closing of Escrow)

第二步 - 房屋检查 (Home Inspection)

Home Inspection是下offer时的退出条款(Contingency)之一。当买卖双方在购房合约上签字生效(Contract Ratified)后,买家要尽快请有执照的房屋检查师(Home Inspector)来检查房子。房屋检查非常重要,即使你取消了inspection contingency也要做房屋检查因为你必须要知道这个房子能不能买。检查费由买主付,价钱根据房价而定,房价越高检查费越贵,一般几百元。买方经纪人会根据检查报告在房屋检查附加条款有效期内(7-17天)为买主写一份房屋检查附件(Home Inspection Addendum)交给卖方经纪人。

第三步-贷款审批与房屋估值( Mortgage Loan Processing&Appraisal )

尽快确定Lender,并正式开始办理贷款。这时有丰富贷款经验的buyer agent可以帮你省不少事。当然也可以自己找loan agent办。美国贷款的种类分为两袋类: 固定利率抵押贷款和可调(浮动)利率抵押贷款

下面咱们以贷款100万美元为例,通过数字看看不同贷款的具体差别(利率是按照2023年3月Chase银行给的利率)

Appraisal 是用来决定合约中的交易价格是否合理,它保证了贷款方 Lender不会借给申请人高于房屋价值的金额。比如这个房子合同定价100万,但是估价师的估价是90万,那么银行只会按照90万给买家办理贷款,剩余的钱需要买家自己补齐。具体的例子可以参考下offer阶段的Appraisal Contingency。Appraisal是为了保护lender的利益,估价师是lender请的,但是费用需要借款方支付,一般为几百美元。

第四步-购买房屋保险

对于贷款买房的买家房屋保险是必须买的,贷款公司会要求买家在房子过户之前,必须搞定保险,否则他们会拒绝提供贷款。全款买房的买家房屋保险不是必须买的,他们可以选择自己承担风险。房屋保险的范围是:

自然因素:
  暴风雪、暴风雨、(自然原因导致的)火灾、风灾、冰雹、雷暴、严寒、冻雨、雪灾和雨夹雪天气
  人为因素:盗窃、人为损坏、暴乱、飞机或车辆引发的损失
  意外情况:水管破损、加热/制冷系统失灵、短路等引起的损失


房屋保险既可以去保险公司的的网站直接购买,也可以找一个保险agent代为购买,如果有汽车保险或者租房保险就可以考虑做一个bundle,这样价格往往更便宜。在申请保险的时候,保险公司会问到关于房子各种各样的问题,比如房顶材料,地基构造等等,买家需要参考房屋的inspection report或者appraisal report来填写详细的房屋信息。

第五步-Escrow的买家文件(Buyer Package)

Escrow在收到Ratified Offer(买卖双方签字执行的合同)后,就会给买家发一份表格,叫Buyer Package,收集买家的各项信息。既是Escrow统筹各种情况用,同时也是为产权登记做准备。这份材料填好后要return as soon as possible。但是里面要求的贷款机构和房屋保险公司信息买家可能暂时还在准备中,那可以先把有的信息填了交过去,别的日后再补;也可以所有信息都齐了再交

第六步-取消限制条款 (Contingency Removal)

前面在下offer阶段提到了买家可以通过附加条件来保护自己的利益,当这些问题不复存在时,买家就需要签署取消限制条款(Contingency Removal),让房屋交易的Escrow流程得以继续。

第七步-耐心等待

主要是Lender在办贷款相关的各种事,以及title company在审查这个房子有没有产权的问题。买家配合Escrow或者Lender提供文件就行了,都是通过邮件沟通

第八步-去Escrow签字和缴交余款

当贷款批准后,贷款公司会将loan docs送到Escrow,Escrow会通知买家预约一个时间在公证人的见证下当面签字。这些文件包括产权过户的相关的文件,还有贷款的最后签字文件。需要买家带上有效的证件,比如驾照或者护照进行公证流程。流程包括公证文件上签字,并在公证登记册上盖拇指印。在签字完成以后,买家需要按照签字的statement上面的金额给escrow交剩余的首付尾款,银行也会把贷款部分的金额打给escrow。

第九步-登记新屋主资料和交接钥匙

收到所有钱款的当天或第二个工作日,Escrow会拿着登记文件去当地的县政府登记办公室做登记(public recording)。登记就是拿到一个recording number,因为美国政府的效率问题,一般2-4个月才能从公共记录上真正查到。当Escrow通知说recorded,买家就正式成为房子的合法owner了!然后就是与卖家或卖家经纪人交接钥匙,对新房子进行最后验收程序(Final Walkthrough)。


买房过程中,买家的花费是这样的:

首付

(通常是房价的20%)一次性付清

0

①通常是房价的20%(包括3%定金)

②银行费用:贷款银行手续费(Lender Charges)
一次性付清,之后不需

③政府收费a:(Government Recording and Transfer Charges)
closing cost
要每年支付

④escrow费用:产权过户费用
(通常是房价的2%-5%)

⑤title company:产权保险费用 (owner’s title insurance & lender’s title insurance )
预付当前费用,之后每

⑥政府收费b:property tax的预收费用
年要继续支付

⑦保险公司:房屋保险


钱的流向是这样的: