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当你找到了各个方面都满意的房子,想下offer时,流程是这样的:

产权报告是为保护买家利益而提供的关于房子的一个全面性报告,不同州的disclosure laws可能不同。一份产权报告有上百页的内容,下面我们以加州为例,看看产权报告应该怎么读。一份100多页的产权报告细节非常多,如果你想要节省时间,那要主要关注哪些信息呢?(披露报告里的哪些信息是比较重要的信息呢?)重要的信息基本可以分为三类:


这是阅读的重点,内容涉及

(1)初步产权报告(Preliminary Title Report):看这个房子有没有产权的问题,有产权纠纷的房子不要买

(2)白蚁检查报告(Termite Inspection Report):如果有白蚁的问题,估计看大概要花多少钱,然后加进自己的budget里,并且在出价的时候要考虑这个因素

(3)房屋检查报告(Property Inspection Report):提及影响房屋功能和结构的问题,不会提及比如墙体有细纹裂纹、橱柜有磕这种小问题。如果发现有功能和结构的问题需要维修,需要把费用加进自己的budget里,并且在出价的时候要考虑这个因素

(4)卖家所知道的房屋任何问题的报告(Transfer Disclosure Statement, Seller Questionnaire):这部分要重点关注yes/no问题中卖家选了yes的条目,以及卖家手写的内容。下图是卖家所知道的房屋任何问题报告的一部分,从中我们可以看出这个房子有噪音的问题。


同时,这部分内容还包括交房时房屋所带的所有大小设施,其中一部分内容如下图所示:

法律规定,卖家有义务详实的汇报房子的所有问题。那么,如果卖家还是刻意隐瞒了房子的信息,买家该如何维权呢?每个州的disclosure laws不同,但大多数情况是这样的:

  如果还没有签合同,买家有权终止买卖
  如果已经签了合同,买家可以上诉卖家


⚠️注意,对于买condo的买家来说,Disclosure中还有一项重要的内容,就是HOA report。其中需要重点关注的内容有:

1. 管理协会的储备金(reserve study)。如果管理协会已经没有什么储备金,那么在出现突发重大维修项目的时候,屋主很可能会被收取一次性的special asssements,或者面临HOA的增长。
2. HOA是否有法务问题,有的话可能会影响贷款。一般在房子的保质期到期前(比如7年、10年),HOA都会找点问题打官司好向builder要点钱回来。如果买房的时候HOA正在和builder打官司,那很可能银行不会给你贷款,买家只能出cash offer,即全款买房
3. 出租限制(Rental Cap):大部分的小区会禁止三十天以下的短租。有的社区,特别是很新的社区,还会限制在购房第一年内出租房屋。如果一个小区100户住房只有不超过20户允许是Investment property(出租类型的房产),那么Rental Cap就是20%。如果买家想买投资房,而这个小区的Rental Cap已经达标了,这种就要慎重考虑。
4. 宠物的限制及房屋使用的限制也需要关注
5. Minutes of HOA Meetings(物业会议纪要)。看看之前的会议都讨论了些什么,看看未来的邻居们对社区哪些方面比较关心,以及之后会有哪些支出,会不会有大修。


这一部分内容为地区自然灾害报告(NHD = Natural Hazard Disclosures Report),主要表明房屋是否在地震带、土壤液化带、 洪灾区,以及周围污染物报告。标准的NHD有60多页,都是一些填yes/no的问题,重点关注填了yes的条目即可。下图为NHD的一部分


这一类是标准化合同文本,内容主要是各类风险提示, 每个房都差不多,大概扫一下就可以了。


这个和房子的location、大小、当时的市场有关


一般是3%


对于大部分湾区工薪来说是贷款


一般是卖家接受offer的两个工作日内开始,整个过户流程30天左右


退出条款是为了保护买方的利益。我们以加州为例,来聊聊都有哪些常见的退出条款


加州标准购房合同中,含有三个基本的退出条款,目的是保护买家权益。在出合同时,买家可以选择合同带有这三个基本的退出条款,在以下三项事情发生的时候,能够立即中止交易,并且全额拿回定金。


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情景
权益得到保障例子

权益放弃的例子

(1)Appraisal Contingency

这个房子你的出价是100万,并且卖家接受了你的offer。你争取到了可以只支付10%的首付,其余90万需要银行贷款。但是估价师对这个房子的估价是90万,这时银行只会按照90万的90%给你贷款,只会给你贷款81万,剩下的19万需要现金补齐。可是你实在无法拿出19万的现金。

你下offer的时候带了Appraisal Contingency。因为你有Appraisal Contingency,这时可以退出交易,之前付的定金一分不少退给你,作为买家没有金钱损失。

你下offer的时候放弃了Appraisal Contingency。实在凑不出19万美金的cash了,卖家也不肯降价,没办法只能退出交易。没有Appraisal Contingency的保护,之前付的定金也打水飘了。

(2)Loan Contingency

申请贷款已经21天了,因为买家信用或其他问题导致贷款迟迟批不下来。

你下offer的时候带了Loan Contingency。Loan Contingency要求在规定时间内(根据地区不同,一般可以设定10天,17天,21天等等)贷款银行因信用或其他问题不予批准贷款,买家可以无条件退出合同。你退出了合同,拿到了之前交的定金,没有金钱损失

你下offer的时候放弃了Loan Contingency。现在贷款拿不到,只能退出交易,没有Loan Contingency,定金也打水飘了

(3)Property Contingency / inspection contingency

房屋检查的时候,发现这个房子的屋顶漏水严重。你要求卖家降价或者出钱修,但是买卖双方无法达成一致意见。

你下offer的时候带了Property Contingency / inspection contingency,既然买卖双方无法达成一致意见,那就退出offer。有Property Contingency / inspection contingency的保护,定金可以一份不少的拿回来

你下offer的时候放弃了Property Contingency / inspection contingency。这个时候要么自己花钱修屋顶;要么退出offer,损失定金。


这里插播一下:为什么卖家喜欢现金offer?


就是因为现金offer的appraisal contingency 和 finance contingency都免了,房主不用担心买家因为贷款不成功而退出合同。

为什么退出条款明明是在保护买家的利益,还有买家放弃这些退出条款呢?

因为在抢房大战的时候,卖家自然是喜欢什么退出条款都没有的clear offer。为了能够拿到房子,买家放弃所有退出条款也是很常见的。


下面我们把offer中你的出价这一部分拎出来聊聊。


我们来聊的是买二手房如何合理出价,和builder买新房不在这里讨论了。原因是新房几乎没有讲价的空间,新房builder会给一定数额的incentives, 除此之外很难再讲价。因为bulider降价会显示在成交记录上,bulider不会愿意下一个买家也要求降价的。顶多可以要求一些条件,比如多装一些室外水龙头、房间木地板上档次之类的。言归正传,下面我们讨论怎么合理出价以及一些有可能省钱的点。


(1)出价前心理上首先要明确:

① 美国房地产市场成熟、信息公开,欲出售的房屋不会随便乱开价。因此,在讨价还价时,并没有很大的压价空间。

② 能不能砍价拿到房子,很大程度上依赖于房地产市场的走向。如果现在是买家市场,也就是说市场上房源众多,买家少,那么可以先压低价格再慢慢讨价还。如果现在是卖家市场,房子一上市大家都抬价疯抢,那砍价几乎就是不可能的。

③ 如果这个房子之后需要大的装修,那一定要提前预留出来装修的钱(是否需要装修、以及装修到什么程度完全因人而异,但是如果真的对装修有高要求的话,在金钱投入上可能是无底洞)。关于装修的花费,如果具体想了解每个装修小点的价格,可以参考下面这两个网站:homeadvisor.com、home.costhelper.com。 ( 网站是根据问你一些问题 [比如想装修的项目,你的所在地的邮编等] 帮你recommend一些local的装修公司或者contractor,并且会附带价格)

④ offer的竞争力排序如下: all cash offer > 贷款买房;不带退出条款(clear offer)> 带退出条款的offer。所以最有竞争力的offer是不带退出条款all cash offer;带所有退出条款的贷款买房offer竞争力最弱。


(2)出价有三种情况:

① 买家给出的价格和卖家的listing price一样

② 买家给出的价格低于listing price

③ 买家给出的价格高于listing price


那么,具体要出什么价?如果大家都在抢房子,有什么策略可以帮助买家拿到offer?又有什么可以省钱的办法?咱们来看看具体的策略:

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策略

方法

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查询同一个小区同样房型近期售价

在搜房网站比Redfin、Zillow上可以查到。看看多少房子的最终成交价是加价的,加了多少百分比?分析出哪些因素导致这些房产加价出售。又有多少房子是降价出售的,又降了多少百分比?分析降价出售的原因。做到心中有数,即使是出比listing price低的价格也不要低的离谱,出价要尊重卖家。

怎样合理出价

了解卖方是否急于出售

1.如果你的agent恰巧和卖家的agent认识,那可以直接打听卖家是否急于出售

2.看屋主是否已经搬走。有些房子在挂牌时就空置出来了,这说明卖方非卖不可,而且越快越好,遇到这种类型砍价要容易一些;有些房主仍住在房子里面,早早挂牌可能只为卖个好价钱,遇这种就很不好谈

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参考房子的上市天数

如果房子在市场上很久都没有卖出去,首先一定要搞清楚原因。如果自己能够承受,那就是一个杀价的好机会

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打听卖家总共收到多少offer

buyer agent向卖家agent打听。如果只收到一两个offer,那也许还有压价的余地,如果卖家一下子收到了好几十个offer,那还是消除压价的打算吧

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选择“黄金时间”出价

找一些周一刚上市的房子,只要对房子满意就立马报个合理的价格,同时限卖家在24-48小时内回应。这样,在周末大批人看房前已经和卖家达成了协议。不用和别人去挤,也顺利拿下了好房子。

抢房的策略

给卖家写信

信一封情感饱满的信给卖家,有时候会帮助你在即使出价不是最高的情况下抢到房子。具体写信的内容,可以和agent商量,最好能够了解到卖家的喜好。比如卖家的院子里养了玫瑰且并他很珍惜院子里的玫瑰,信中就可以强调自己很会养玫瑰,一定会把院子里的玫瑰照顾的很好。

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减少退出条款

退出条款是用来保护买房利益的,如果在卖家市场时遇到了自己非常喜欢非买不可的房子时,可以通过减少退出条款的方法来争取卖家的青睐。当然这样买家的利益可能受损。

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过户费议价

过户费(closing costs)通常为房屋成交价的2%至5%,在买房市场时,买家可要求由卖家来支付。

可以省钱的点

房屋维修费议价

房屋检查后如果报告显示房屋有问题并且修理的金额比较大,可以以此为由要求对方修理或者降价。美国法律规定,一旦有房屋检查报告,卖方一定要将报告公布于众。如果卖方不同意降价或修理,你退出,这份报告也会影响以后的房屋的出售

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房价议价

做完房子价值评估后,如果评估价值低于合同价,而且合同里也没有写明即使评估价值低于合同价,合同也有效的话,那你可以和卖家沟通,要求他们降价。其中的逻辑是:在卖方市场下,房子价格炒起来了,合同价比估价高很多。但是银行贷款看的是房子的估值而不是合同价,按照合同价很可能做不下来贷款,如果贷款做不下来,这笔房屋买卖也就做不成了。如果差价不多,卖家怕麻烦,一般也会同意

下完offer就需要等待卖家的回应,卖家有可能接受你的offer;有可能拒绝你的offer;也有可能开出一个新的价格counter-offer给买家看买家是否接受。

最终买卖双方达成一直,卖家接受offer。然后就可以开始过户流程