对于网站原创内容版权维护的声明:https://www.xiaogeedu.com/h-nd-337.html 

版权维护的法律依据(部分):https://www.xiaogeedu.com/h-nd-336.html

房地产经纪人常被叫做agent,在下面的讨论中为了方便,我们也统一称为agent。但是,实际上房地产经纪人的title可能是agent 、broker或者realtor。下面我们来讲讲这三个title的区别。


agent

房产经纪的最低级,需要通过考试拿到执照,需要挂靠在broker下

broker

有一定agent经验后继续参加额外课程才可获得broker执照。broker可以有自己独立的公司,也可以给更大的broker公司工作(Associate Broker )

realtor

加入了全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors,简称 NAR)的 Agent 和 Broker

专业身份:
agent、broker

会员身份

工作年限
agent<broker
从agent到realtor,或者从broker到realtor,必须要
级别
agent<broker
考试。但前提是,得先是agent/broker,才能加入国地
拿到的难易
agent<broker
产协会,成为realtor。成为realtor后每年要交会员费


用图来表示他们之间的关系是这样的:



那么我们就来看看在北美买房常用的中英文词汇对照表吧


看房前准备阶段
房屋买卖佣金
Commission
佣金返点
Rebate
看房阶段
独立屋
Single Family House
占地面积(包括院子)
Lot Size
联排别墅
Town House
公寓
Condominiums/Condo
挂牌上市房屋
Listing
向众人开放的上市屋,可以去看房
Open House
下offer阶段
告白书,交易前卖方需要让买方知道所有房屋存在的问题
Disclosure
报价
Make Offer
附加条款
Contingency
过户阶段
购房保证金(一般为房屋价值的3%)
Earnest Money
首付
Down Payment
进入过户过程/环节
Open Escrow
买房贷款
Mortgage
贷款银行
Lender
贷款代理人或公司
Loan Broker
30年的分期付款
30 year Amortization
贷款利率
Interest Rates
浮动利率
Adjustable Rate Mortgage, ARM
固定利率
Fixed Rate Mortgage
申请贷款估计表
Good Faith Estimate
取消合约
Cancel Escrow
过户公证人员
Escrow Officer
过户公证公司
Escrow Company
产权公司
Title Company
产权保险
Title Insurance
房屋估价
Appraisal
过户结算
Closing
过户费用
Closing Cost
社区管理费
HOA
特殊附加税
Mello Roos


当你已经将买房提上日程,在准备看房前,建议你先找好agent。当然,并不是说没有agent就不能开始看房。但是,在看房前没有找好agent,很可能会让你错失自己很喜欢的房子。


首先,找agent 买家不需要花钱。买家和卖家agent的commission都是由卖家付的。在加州,commission一般是房价的5% - 6%,然后买家和卖家agent平分。下面咱们再从多维度聊聊买房子找agent的必要性:


新/旧房
法律角度
花费角度
agent 作用
结论
旧房
你买房子可以不找buyer agent
请buyer agent买家并不会多花钱,因为buyer agent的commision是由卖家出的。买家还可能从 buyer agent那里争取到返点,这样甚至可以省一笔钱
合格的buyer agent在看房阶段帮助你看房避坑,下offer阶段帮助你合理出价,过户阶段协调整个过程顺利进行并且帮助你顺利拿到贷款。一个好的agent可以让你在买房这件事情上省心很多,所以找agent还是很有必要的。
找agent不用多花钱还帮买家省了很多事,建议找agent
新房
你买房子可以不找buyer agent
请buyer agent买家并不会多花钱,买卖双方的agent的commission由builder来付(builder给agent付的叫referral fee)。可以问问bulider,如果买家没有agent,那么这笔referral fee是否将全部给卖方的agent?如果是,这时买家可以和卖家的agent谈返点,一般返点会高于buyer agent给你的返点
房子的问题可以直接找builder,很多地产商请不请agent价格也一样。你可能会觉得用到agent的地方不多,就是帮你过过合同。有几个问题要和builder确认:1.如果打算请agent 帮你买新房,那是否第一次参观新房时就需要带着agent。如果buyer自己直接在售房处登记了的话,是否就相当于放弃了拥有买方经纪人的权利。2.Builder之后付佣金的时候,是否只认buyer第一次带来的Agent,是否不能换agent

看个人喜好吧:

  如果你啥心不想操,那找agent肯定还是更省心,而且不需要买家花钱
  如果觉得不找agent能拿到更多的返点,并且自己直接和builder买不麻烦,那就不需要找agent了

(1)朋友推荐。问身边买过房子朋友用过的agent,朋友已经帮你做过一次筛选,有助于你高效的找到理想agent

(2)open house。去open house看房子的时候,和中介聊聊,也许刚好能碰到适合的中介

(3)在网上搜索。可以google搜索你所在区域的top agent的list,然后在Yelp上看看他们的评价,找出可能合适的agent,然后和他们进一步联系。


建议你多找一些candidate,然后从中确定最后的agent。那么,怎样鉴别出最适合你的靠谱中介呢?你需要考察以下几个方面:


(1)确认agent的资质

请参考这篇文章(https://www.extrabux.com/chs/guide/4374405)的美国各州房地产委员会官网汇总,查看你找的agent的license number,确认他是有agnet资质的。此外,licence号码开头前三位数一般越小注册时间越久。


(2)业务方面

①考察agent对你心仪区域的熟悉度。比如,他在你心仪区域有多少成交量,对地区、学区的熟悉度,对整片区域房价的了解程 

②如果需要贷款,要考察agent有没有丰富的做loan的经验

③他是否有能力对房子作出快速的判断。比如,朝向、采光、区域、学区、是否有硬伤、甚至是风水

④他对整套购房流程的熟悉度,他是否能够准确预知哪些地方可能会有风险,并给予资源

⑤他出offer有什么策略


(3)交流方面

①他是否总能及时回复的你信息

②你和他沟通起来是否顺畅且舒适


(4)人品方面

你一定希望你找的agent是完全站在你的角度考虑这套房子适不适合作为你的新家,而不是单纯的为了完成一单生意赚一笔钱。你可以通过以下几点判断这个agent是不是一个真正为买家着想的agent:


只想着挣钱的agent

真正为买家着想的agent

①问agent现在是不是买房的好时机
是好时机呀,早买早享受。快下offer吧,不然好房子就被抢光了

分析买家自身的因素,比如工作是否稳定;分析现在的买房市场;分析现在买房的好处以及可能存在的风险。

②考察和agent一起去看房时agent对房子的态度
什么都顺着你说。你说这个房子你挺满意的,他就对房子一顿猛夸,催你马上下offer。

告诉你这个房子是否有潜在的风险,帮你检查房子的每一个细节,比如水管的出水量、窗户的密封性。理性分析是否要下offer。

③考察agent对你的态度
和你一起去open house,恰巧碰到了他认识的别的agent,就开始和别的agent聊天,完全不顾及 买家的感受。

认真聆听并且尊重买家的要求,按照买家的要求寻找适合的房源。

买方agent和卖方agent的的commission都是由卖家出的。至于commission给多少,每个州可能不一样。比如,在加州卖家一般会将房屋售价的5% - 6%作为commission平分给买家agent和卖家agent。你可以和agent谈Home Buyer Rebate (买家佣金返点),也就是buyer agent拿出一部分佣金,反馈给买家。Rebate在全美40个州都是合法的。Rebate不合法的州有:Oregon、Lowa、Kansas、Missouri 、Oklahoma、Tennessee、Louisiana、Mississippi、Alabama、Alaska。agent一般不会主动提出来返点,所以如果不问基本就等于没有了,问了就有可能拿到成交价0 ~ 2.5%的rebate rate。


当你已经将买房提上日程,在准备看房前,建议你先准备好pre-approve letter。当然,并不是说没有pre-approve letter就不能开始看房。但是,在看房前没有它,很可能会让你错失自己很喜欢的房子。


pre-approve letter是贷款银行出具的一份书面证明文件,证明银行愿意向借款人提供多少金额贷款。拿到这封信之后,买家才具备下offer的资格。但是买家并非只可以从开pre-approve letter的银行贷款(买家也可以从其他银行贷款),真正买房时的贷款金额也不一定是pre-approve letter提供的金额。买家可以选择多家银行开具pre-approve letter ,不同的lender很可能给出的贷款金额不一样,买家可以根据多家lender提供的数据综合判断自己可以贷多少钱。Pre-approval letter的有效期是60-90天,过期需要重新申请


方法1:让你的buyer agent帮你做

方法2:自己找lender。不同的lender办理pre-approve需要的材料可能不同。可以问问身边朋友的推荐

好处
可以货比三家,从自己的利益出发,找到最佳的lender

省心

坏处
亲力亲为,费心费力

不知agent是否站在你的角度找最适合的贷款机构