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买房是人生大事,买房前你需要考虑清楚的事情如下:

美国在买房方面几乎没有任何的身份限制,买房人在美国境内或者境外都可以在美国购置房产。对于在美国境内的买房人,只要你有在美国的合法身份,不论你是学生签证、旅游签证、还是工作签证、绿卡,都可以买房子。   (当然,政策是可能变的。比如2023年1月德州拟立法禁止中国人在德州买房买地,即使是持有美国绿卡的中国人也不行。不过,这个法案暂时还没有通过)

如果你不确定是贷款买房还是租房,那该如何决策?

适合买房的人
不适合买房的人
经济状况
已经攒够了首付,并且每月支付房贷不会降低原来的生活水平
还没有足够的钱支付首付。即使争取到了超低的首付勉强买房,沉重的房贷将导致自己的生活水平大大降低
工作及身份

工作稳定有在美国长期居留的合法身份。比如:

- 近几年没有relocation的计划,即使换工作,也是在相同的城市
- 抽到了H1B
- 已经进入绿卡申请流程
- 拿到了绿卡

工作或者生活有着很多不确定因素,比如:

- 有搬到别的州的计划
- 职业的大环境不好,公司传言最近有layoff。若不幸被雷,如果在60天的grace period找不到新工作就不得不离开美国了。
- 现在是opt的最后一年,能不能把握住机会抽到H1B还不一定
在美国的年数

有长期在美国生活的计划

不确定未来几年是否会在美国,如果别的国家有好的工作机会,随时可以离开美国

家庭因素

- 我是有钱的单身,买了房子不但可以自住还可出租剩下的房间
- 夫妻感情稳定,有了属于自己的家更够进一步提高幸福感
- 有了小宝宝,希望给孩子一个温馨的家

- 国内父母催着回国,自己内心动摇
- 夫妻感情不稳定
生活习惯

- 想要相对安稳的生活
- 喜欢装饰属于自己的家,不被apartment的条条框框限制

- 喜欢新鲜与挑战,在一个地方住久了会腻
- 不想花太多精力在家的维护上。家里东西坏了直接跟公寓报修就会有人来帮你修;小区内的花花草草开心欣赏就好,不需要你去维护

下面我们要对比的房子都是加州湾区santa clara市,邮编95054的房子(房源信息来自Zillow)

贷款买房

租房
地区

加州湾区santa clara市,邮编95054

加州湾区santa clara市,邮编95054
房型

2b2b townhouse

2b2b apartment
价格

$125万

$3500/月


(1)首先,我们进行一个笼统但是直观的分析,即看看贷款买房的利息总共是多少?租房的花费是多少?下面的分析用的是这个计算器:https://www.investopedia.com/amortization-calculator-5086959


贷款买房每月还的贷款有两部分:本金(principal)和利息(interest)。我们的支出是利息部分,这部分是付给贷款机构的,是付出去收不回来的钱。本金部分这里并不算我们的支出,因为日后如果房子卖掉,本金还是自己的。


贷款
买房

租房

计算结果
情景
- 贷款:$100万(房价125万,首付20%)
- 贷款利率: 固定利率6.32%(这是美国2023年3月的平均利率,属于利率比较高的时候。将来在贷款利率好的时候,可以通过refinance 拿到更低的利率。关于refinance可以去第七个问题:房子的日常维护保养与缴费详细了解)
- 还款年限:30年

30年总支出: $3500*12*30 = $1.26million

支出:

 租房 > 买房

(贷款利息比房租便宜)

每月还贷款
$ 6202.77 (本金+利息)
30年总支出(利息)
$ 1,232,997.48


(2)看到上面的计算,你也许会发现我们有太多因素没有考虑,比如:


① 买了房子后每年要交地产税、房屋保险费、以及可能要交HOA费,这部分钱上面没算

② 买房子的过户费没算

③ 我大概率不会在这个房子住满30年,如果住了几年就要卖掉,那买房还划算吗

④ 租金可能会涨

⑤ 房价可能涨

⑥ 通货膨胀率会变

⑦ 投资回报率是多少


下面我们将考虑更多的因素,用这个计算器(https://www.nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html ),对买房和租房进行定量分析,


我们用来分析的房子和上面一样:


贷款买房

租房
地区

加州湾区santa clara市,邮编95054

加州湾区santa clara市,邮编95054
房型

2b2b townhouse

2b2b apartment
价格

$125万

$3500/月


考虑更全面的因素:


计算结果:如果租房的月租低于$4,819,则买房划算(没有具体的公式,你可以根据自己的实际情况填数值,得到适合你的计算结果)。


通过上面的分析你会发现,关于租房好还是买房好,并没有统一的回答。因为这个问题的答案和每个人的具体情况有着密切的关系。

- 从定性分析的角度来看,租房还是买房,你要从经济状况、工作、身份、在美国的年数、家庭、生活习惯这些方面综合考虑
- 从定量分析的角度来看,买房划算还是租房划算和你要买的房子的价值、首付的比例、贷款利率、你打算在这个房子住几年等因素有关,你可以根据自己的情况用上面提到的计算器来计算出自己的结果(https://www.investopedia.com/amortization-calculator-5086959 、https://www.nytimes.com/interactive/2014/upshot/buy-rent-calculator.html  )



我们用来分析的房子和上面一样:

贷款买房

租房
地区

加州湾区santa clara市,邮编95054

加州湾区santa clara市,邮编95054
房型

2b2b townhouse

2b2b apartment
价格

$125万

$3500/月

还是以贷款100万美金,贷款利率6.32%,还款年限30为例。


咱们先来看看贷款买房的话,你每个月要还的本金和利息分别是多少吧(用这个计算器得到的结果:https://www.investopedia.com/loan-amortization-calculator-5114098 ):


你会发现,利息在每个月的还贷比例是逐渐减少的,如图所示:



具体到每个月还多少本金多少利息,是这样的:


  • 2023-2026
  • 2027-2030
  • 2031-2034
  • 2035-2038
  • 2039-2042
  • 2043-2046
  • 2047-2050
  • 2051-2052

(1)我没钱,那我就一定要贷款

(2)我有钱(几十万刀、甚至上百万刀),那我如何思考是否要贷款呢?我们从以下四个角度思考:


适合贷款买房的情况

适合全款买房的情况
投资角度:

我有信心让这些钱每年产生的投资收益 > 每月还款利息

我没信心让这些钱每年产生的投资收益 > 每月还款利息
抢房角度:

现在是买家市场,不需要抢房

现在是卖家市场,我需要出all cash offer抢房
未来支出规划角度:

明年我有大额现金需要支出

近几年我都没有要支出大额现金的计划
未来房产规划角度:

未来我打算长期持有这个房子

我打算住3、4年甚至更短时间就卖掉房子。贷款利息在每个月的还款金额中所占比例逐月减少,全款买房可以避免初期高昂的贷款利息
心态角度:

我不在意有贷款,而且贷款利息还可以抵税(个人报税或者夫妻联合报税,最多可以抵扣75万美金的贷款利息。例如你贷款100万美元,那前75万贷款产生的利息可以抵税,剩下的25万贷款产生的利息不能抵扣。)

我喜欢没有贷款一身轻松的感觉

一般情况下在美国买房需要至少支付20%的首付。当然并不是说必须要交20%的首付,只是交20%或以上的首付可以免除个人贷款保险Private Mortgage Insurance(PMI),PMI约为每年贷款额的0.1%-1.1%。


需要现金支付房子成交价的全部金额


那么,该怎样准备大量的现金来支付首付/全款?有以下途径:


方法

注意事项
父母以及亲戚每人从国内购买5万美金转给你的美国账户

中国外管局规定,境内每人每年有5万美元的便利化购汇额度。也就是说,国内的家人每人每年可以转5万美金到你的账户,并且国内家人购买这5万美金是不需要任何申请或者提供任何材料的。

所以国内父母自己购买美金转给你的同时也可以请亲戚帮忙购买美金转给你,然后父母支付等额人民币给亲戚。

这个方法需要注意的地方:

① 你在美国最好多开几个银行账户,避免同一账户短时间内涌入大量资金引起美国政府的关注

② 国内父母以及亲戚买美金转到你美国账户的这些操作也要分开进行,避免短时间内大量美金打给同一个海外收款人而引起中国政府的关注

③ 这个方法拉的战线越长越安全,最好早做打算,提前几年就开始购汇和转钱,每笔操作间隔的时间长一点。如果出现“蚂蚁搬家”,即:同一个人在7日内从同一外汇储蓄帐户中提取1万美元及以上外币达到5次以上;同一个人将自己的外汇储蓄帐户内存款划转到5个以上直系亲属的账户;5个及以上不同的人,同日/隔日/连续多日分别购买外汇后,将外汇打给境外同一个人或机构 这三中行为,那么将被拉入黑名单,不能享受两年合计10万美元换汇额度

④ 注意汇款人及收款人的美国身份以及是报税问题

汇款人:找不持有美国护照(非美国籍)、没有绿卡、没在美国停留或在美国停留时间小于183天的人给你从中国汇款,因为这样给你转钱的人被认定为是非(美国)居民的外籍人士。非居民外籍人士从境外赠与进来美国的财产在美国不需要缴交赠与税。(简单来说,给你汇款的人和美国越没关系越好)

收款人:也就是要买房子的你。不论你现在是F1还是H1B或者绿卡,一年内如果收到国内的转账总计超过10万美金,一定要报税(填写Form 3520)。这笔钱IRS不会收税,但你一定要报税,否则可能面临最高25%的罚款。

找那些快要回国的手里有美金的中国人,用人民币换美金

这种情况你换到的美金部分可以视为赠予(gift money)。如果是小额的比如三千五千这种交易,不需要有太多的考虑。如果涉及的金额很大,比如几十万美金这种,就要注意了:

① 首先要看你还有跟你换钱的人是NRA(non-resident alien)还是RA(resident alien),简单来说:

  F 签证,来美国不到五年是NRA,第六年起在美国居住超过半年是RA。
  J 签证,来美国不到两年是NRA。第三年起在美国居住超半年是RA。
  其他身份,如H-1B,在美国居住超过半年是RA。
  从来没来过美国,是NRA

② 如果赠予方(给你美金的人)是NRA,接受方(你,给对方人民币)也是NRA,那么双方都无需向IRS报税

③ 如果赠予方(给你美金的人)是NRA,接受方(你,给对方人民币)是RA,那么

  如果赠予额(换钱的金额)超过十万美元($100k),接受方(你)需要向IRS申报3520,但是不需要交税。赠予方(给你美金的人)无需向IRS报税
  低于$100k,双方都无需向IRS报税

④ 如果赠予方(给你美金的人)是RA,那么

  如果赠予额度超过每年赠予限额(2022年是$16k),那么赠予方需要向IRS申报709,超过$16k的部分会从终身免税赠予额度中扣除(2022年是$12.06 million)。如果终身赠予额度已使用完,需要交赠与税;留下超过额度的遗产也需要交遗产税。
  无论接受方的税务身份如何,接受方都无需向IRS报税。
⑤ 当涉及的换钱金额较大时,建议咨询CPA(注册会计师),以防在不经意间触犯了法律

和在美国的朋友借钱

借钱的注意事项:

① 首先找朋友借钱一定要依据法律,比如在加州私人借贷年利不能超过10%,否则属于放高利贷,是违法行为

② 拟定借贷合同,即I.O.U 或者Private Loan Agreement。网上有模版,google 搜索I.O.U form就可以找到。当然,为了更好的保护双方利益,也可以请专业的律师来拟定合同

③ 借钱还钱的部分不需要向IRS报税,但是利息部分是需要报税并且要缴税的。那如果朋友不要利息呢?亲戚朋友之间比较小的金钱来往是可以的。但是,如果涉及的金额很大比如100万美金且朋友坚持不收利息,则IRS会根据市场常规利息数据给规定一个利息比例然后要求借钱给你的人按照这个比例报税

④ 对于涉及大额借钱的问题,最好还是要找CPA咨询,以防触犯了规定自己都不知道

从中国带美金现金入境

美国海关规定每个人/家庭入境时如果携带超过1万美金则需要申报 。

从国内带到美国的现金在存入美国银行时一定要注意:根据联邦法律,美国银行等金融机构如果在24小时内收到同一个人的累计1万美元或以上的现金存款,必须对这笔资金进行申报。如果30天内,银行怀疑存款人故意每次存款不超过1万美元,有可能牵涉洗钱、逃税或其他犯罪活动,银行也必须向IRS 申报可疑活动报告(Suspicious Activity Report)。

因此,如果涉及的金额较大,建议你先向CPA咨询再操作。

通过香港的特殊的汇款机构

需要承担风险。而且这个行为有点敏感。在这里不方便直接写。

还有一点需要注意,办理贷款的时候,银行一般会追溯你最近2个Billing Cycle的Bank Statement,在此期间的大笔的转账或者存款需要向银行合理解释这些钱的来源,例如,如果是来自父母或者朋友的资助,需要捐助人出事证明(Gift Letter)。所以,为了避免横生枝节,最好提早三个月将购房资金存入自己的银行账户。


了解你可以贷多少款、每个月需要还多少贷款。


能够贷多少款和当时的贷款利率、贷款人年收入、贷款年限等因素有关。可以找专业的人士估算出你可以贷多少钱,以及每个月需要还多少贷款。也可以通过网上一些现成的计算器大概算一下(https://www.chase.com/personal/mortgage/calculators-resources?SourceCode=ES356N&jp_cmp=hf/Calculator+Terms_Non+Brand_Exact_MTG_SEM_US_NA_Standard_NA/sea/p74401161134/Calculator+-+General&gclid=Cj0KCQiAutyfBhCMARIsAMgcRJQlJJ52J7oYhuJ2lvyIQDqCsB5HqOU7AR7QuB0b-uHbLhwcD2J4y3caAhGsEALw_wcB&gclsrc=aw.ds
,这样到了看房的阶段你就知道自己应该盯着什么价位区间的房子看了。当然,现在只是买房前的思考阶段,你只要对自己的贷款额有一个大概的概念就可以了。之后通过与agent的交流,你会更加精确的知道自己可以贷多少钱,以及每个月的还贷金额。


你当前的信用积分可以在美国的三个主流信用局:Experian、Equifax、TransUnion查。如果你有discover的信用卡,那可以登陆你的discover account直接查看FICO score。FICO 信用分数范围为300到850。一般而言,750至850为优秀的信用分数,700至749为优良的信用分数,650到699为一般的信用分数,650以下为较差的信用分数


– 35%来自我们的账单还款历史(是否按时还款,有无欠款)

– 30%来自我们信用卡账单额度使用率(低于10%最佳)

– 15%来自我们的信用记录长度(账户平均长度)

– 10%来自近期开新账户的Hardpull次数

– 10%来自我们信用账户的种类(信用卡、车贷、房贷……)


结合信用积分的组成,对于还没有信用积分的人、刚开了信用卡的人、信用卡已经拥有一段时间但因为种种原因信用积分很低的人,攒信用积分的方法分别是:


还没有信用积分的人
刚开了信用卡的人

信用卡已经拥有一段时间但因为种种原因信用积分很低的人

如果你还没有信用积分,那要开一张不需要年费的信用卡,比如discover的信用卡,并且长期持有它(即不要停卡),因为信用记录越长,信用积分越高

刚开了信用卡的人可以这样攒信用积分:


1.按时还账单,最好设置auto-pay以防忘记还款。

贷款机构查看你的信用报告的时候,会通过你有没有按时还信用卡、贷款、话费、租金、水电费等,来判断你是否可靠,从而来预测你贷款之后会不会按时还贷款。


2. 信用卡的利用额度尽量低于10%。

一般来说,信用卡额度利用率越低,信用分数就会越高。比如,你的信用卡额度是5000元,那你的使用额度不要超过500元。当然不是说每个月只能用这张卡消费500元,可以这样操作:比如账单日是3月21日,然后你截止3月11日总共消费了$4000,到了账单日来临之前3天左右,先还上$3750,这样账单只会有$250,也就是5%的使用率。较低的信用卡额度利用率代表你每个月没有花光所有的信用卡额度,说明你是一个知道如何妥善处理信用贷款的人


3. 每个月信用卡花了多少尽量全部还上。

代表你是有能力支付自己所有开销的人

对于那些虽然已经拥有信用卡一段时间甚至很长时间,但由于曾经忘记按时还款等原因导致信用积分低的人,除了按照刚开信用卡攒积分的方法坚持做外,还需要:


1.如果信用分数已经很低,可以靠车贷来丰富信用记录、养信用分数

2.如果信用分数太低,也可以找专业的机构(credit repair)修复信用分数 credit repair service是公开的合法的,一般收费几十美金一个月。credit repair公司通过帮客人与欠款机构dispute,删除客人的不良还款记录,从而提高信用积分。其实,credit repair公司做的事情,我们自己也可以做,只是成功的概率没有专业机构高。举个例子:你在三年前有一笔信用卡账单忘按时交了,虽然后来你还款了,可是这个迟到还款的记录一直都在,导致你的信用分数很低。你打电话给银行希望他们可以remove你这个记录,可是银行说不行,除非你能证明是他们的错导致你没有按时还款。你不知道该如何处理这件事了,这个时候就可以找专业的credit repair公司帮助你修复信用分数。

3.找你的agent,问问他有没有办法

4.自己向曾经欠款的机构咨询,也许能成功